环球网年终专稿系列报道之三
当前中国城镇经济中出现这样的悖论:城市规模的扩张往往是预先的政府设定,而非由产业扩张来推动。所以当政府以扩张的名义圈起大量的土地时,却发现不知道该用什么实质性产业去填充这些土地。然而,一场场近乎疯狂、史无前例的“新造城运动”正在神州大地上铺天盖地的进行——
造城冲动
济徽
近日,媒体曝出,六百亿温州瓯飞工程正式获批,49万亩“沧海”将变城市;河南开封千亿元重建“汴梁古都”风波未平,山西大同又传来投资百亿元用五年再造大同古城的消息。同时,多地重修古城墙、明清一条街的举动接连不断。人们发现,新造城运动仿佛突然成了营造城市兴盛的灵丹妙药,引来争相效仿。 “罗马不是一天建成的”。城市的发展变迁有其内在规律,并伴随时代发展和社会进步不断注入新的内涵。当今这种豪气冲天的“新造城运动”是科学决策,还是盲目冲动?是否经得起科学考量?
真正让人担心的是诸多“大手笔”背后的决策程序问题。城市建设的根本是造福群众,然而城市新造或再造的巨大投资往往需要地方举债进行,一旦超出承受范围后果难以估量。无数的事实一再表明,决策冲动、论证草率带来的影响往往是久久难以弥补。
中标题1 “新造城运动”造就“崭新的中国”?
没有城市化就没有一个“崭新的中国”,在很多地方政府抱着如此想法义无反顾地置身于“新造城运动”热潮中时却忘记了,每一座城市都是国家的一个基础单元,它不仅仅只是单一的个体,同时还是代表国家形象的一个重要组成部分。
当越来越多模仿西方国家的高楼大厦拔地而起时,具有中国特色的城市记忆变得渐行渐远了。
小标题1 渐行渐远的城市记忆
西安被誉为中国的“十三朝古都”,在唐代时最为繁华,据说人口逾百万,是当时世界第一大都市。唐末时,黄巢放了一把大火,朱温又强迫皇帝迁都洛阳,把宫室官署全都拆毁,木料投入渭水往下漂到洛阳。整个长安毁于一旦,后来不断重建,昔日之雄伟壮观已经难以恢复。
城市古今变化极大,各种灾祸,重建、改造、更名,什么情况都发生过,今日之枫桥、西湖早已非昔日之枫桥、西湖。
当北京四合院、上海里弄、广州骑楼一一被拆去,城市之美、城市的独特面目以何附体?在过去的半个多世纪里,北京旧城经历了3次大规模拆除改造,城门、城墙、牌楼被拆除殆尽,众多庙宇、会馆、戏楼等古建筑被毁,成片的老街区被夷为平地。北京旧城仅占中心城面积的5.76%,据2006年清华大学根据卫星影像图作出的分析报告,经历持续的拆除再造,旧城仅残存约1/4的面积。
“50年的时间,80%的四合院消失了,这个速度是让人吃惊的。”一些文保人士质疑:除了像平安大道、前门步行街那样专供旅游之需的崭新“古迹”,在推行“光鲜”市政的同时,我们是不是可以手下留情,为北京多留下几处绝无仅有的文化遗产,为后人留下一方可供追忆的空间?
小标题2 千城一面,城市个性落魄失魂
90年代中期以来,中国城市规划者生逢其时,因为“新造城运动”日渐火热。然而,与他们的理想相反,规划所至,城市的面貌并未变得更加令人满意。放眼望去,像同一条流水线上生产的样板工程一样,所有的新城看起来极其相似,各自的历史个性落魄失魂。在香港之后,中国人又综合了世界各地看来的很多片段印象,逐渐画出了现代城市的标准像:高楼、高密度、大广场、宽马路。
“新造城运动”不仅常常直接取材西方发达国家,国内的一些城市也成为其他城市模仿抄袭的对象。北京在特定历史时期确定下来的一环一环向外发展的“摊大饼”式的城市扩展模式,被许多其他城市当作城市规划的宝典。中国内陆地区的一座城市如法炮制,修到二环的时候就遇到了山,还是坚持着环下去,哪怕只能画半个环。
单个建筑的模仿更加普遍,近来,饱受争议的国家大剧院也成为模仿的对象,“巨蛋”已经在别处出现。在极短的时间内,我们的城市复制香港,复制巴黎,复制纽约,复制到千城一面,城市沉淀的历史魅力一天天减失。然而到头来,对于香港为什么是香港,巴黎为什么是巴黎,纽约为什么是纽约,中国为什么是中国,又不知被关心了多少?
小标题3 被湮没的传统建筑文化的“闪光点”
现在我国不少城市都是“崭新”的,大部分都只有二三十年的历史,别说和欧洲比,就是和“没有历史”的美国比也要短得多。这种现象和中国近代以来长期处于落后形成的追赶心态有关。很多人希望城市从外观上都向发达国家靠近。很多旧城拆迁中,地方决策层都认为“太落后了”、“太破旧了”,非拆不可。
实际上,中国有非常优秀的城市化传统。和西方不同,中国从唐朝开始就出现很多城市。由于社会具有成熟的宗族礼法格局,到明代形成了无城乡建筑差别的城市。在皖南的山区里,现在可以看到遗存下来的非常成熟、优美、先进的古代建筑。把苏州切一块放到皖南山区的农村,或是把皖南农村的一部分放大挪到苏州,几乎是一样的 “百年的砖千年的土”。
中国古代造房子,很注重稳固和长久。中国本土的建筑传统是一个循环营造的体系,有很多奇妙的细节,为现代建筑技术所不及。如传统的中国建筑方式是没有下水道的,主要用地渗技术,从地表大范围地向地下渗透排水,效果很好。而现在的下水道技术,只要有一个地方堵了,其他地方就都要积水。很多抛弃传统简单采用西方技术的建筑方式都是这样,花了大价钱,却制造出新的问题。
一座有上百年历史的老建筑,就像一位老人,一肚子的故事,一肚子的历史,一肚子的信息,我们可以将他留给聪明的子孙,去破解他身上蕴含的信息密码,去发现更多的历史人文信息,为将来所使用,为未来作启示。
而老建筑蕴含的,何止是那些古老的信息。在以往的老宅院里,房子建得中规中矩,正房和厢房分得很清,老人要住高堂正屋,子女们偏居左右,礼仪之分不可逾越,体现着严格的尊老敬老思维。现在的年轻人进入老宅院中,即使对老房子的历史一无所知,也会感受到强烈的孝道思想,这是多少现代的说教都难以实现的效果。而现在多少人家,老人能比子女们居住条件好?为什么有些人道德沦丧却不以为耻?传统文化的根基动摇了,一切有价值的传统道德体系都会崩溃。仅仅从这一点上说,多少高楼大厦的价值都难与老房子的价值相比。
中标题2 “大手笔”是否能造出城市的繁盛?
从“人间天堂”苏州和杭州,到古都西安、古镇凤凰,到鄂尔多斯“鬼城”,一些新上马的城市开发项目频频遭网友“炮轰”,引来非议。
面对舆论追问,开发商和地方主管部门纷纷出面辩解,但巨资已经砸下去,蓝图一天天变成现实,很多争议似乎依然很难“讨个说法”。
小标题1 造城冲动
当代中国正在进行一场近乎疯狂、史无前例的“新造城运动”。城市的改变,原本都是一种线性的渐变。除非经历了战争的浩劫,但战争迫使城市变化的规模也还是有限度的,并不像中国当今的“新造城运动”这样的普遍、坚决、彻底,这样的铺天盖地。这是中国城市史乃至世界城市史上空前而浩瀚的一次堪称奇迹的变革。
造新城拥有大手笔投资计划背景。作为2011年头号重点项目,瓯飞工程成为温州“造城运动”新典范。瓯飞工程一期项目计划8年内,投资280亿元,围垦出13.3万亩土地,加上已围垦的龙湾二期和丁山三期,总共20余万亩;二期项目29万亩。49万亩的“沧海”将变为城市,相当于温州建成区面积的1.64倍。
古城古镇新一轮保护性开发砸大钱。前不久,55亿元打造“烟雨凤凰”的计划令湘西古镇凤凰站在“风口浪尖”。尽管经营方辩称“非复制,也非重建”,而是建行政、居民、游客三大新区域,缓解每年成百上千万的游客压力,但“建新护古说”,在数十亿的投资规模面前,依然令人担忧。
景观开发项目频频“雷人”。一些城市新建地标性建筑外观被指“俗不可耐”。苏州在建的高层建筑“东方之门”因形似裤子,被网友冠以“低腰秋裤”的“雷人”绰号;无独有偶,杭州奥体博览城体育馆与游泳馆项目俯瞰图也在网上疯转,一些联想丰富的网友直呼其为“比基尼大楼”。
“逆生态”大造水景。古都西安前不久掀起“造湖运动”,要在城区和近郊修建28个人工湖泊,希望重现自汉代就有的“八水绕长安”的美景。这28个人工湖水面总面积约为30平方公里,是杭州西湖的5倍多,造价更是高达百亿元。与之相仿,北方一些常年降雨量偏少的城市,在打造新地标时也大打“水景牌”,不仅投入巨大,而且违背了当地水土生态规律。
新城即空城。耗资50多亿打造、面积达32平方公里的内蒙古康巴什是一座豪华新城,但同时也成了一座无人居住的“鬼城”。花5年时间建设的康巴什,原意要成为鄂尔多斯对外炫耀的市中心,但如今鲜有人住成了中国房地产泡沫的最佳展示品。
面对当前全国各地纷纷涌起的“新造城运动”,专家们强烈呼吁:“莫要让城镇成为空壳,莫要人为地建造空城”!
那么到底是什么原因使得“新造城运动”如同扑不灭的火焰般,越燃越旺。在“新造城运动”的背后又隐藏着怎样令人探寻的秘密呢?
小标题2 土地资本化演变为“土地财政”
中国的城市化离不开土地的资本化。然而,2000年以后,以“土地资本化”为主要驱动力的城市化,日益演变成为各级政府的“土地财政”。一些地方政府不仅越来越依赖出让土地使用权的收入来维持地方财政支出,而且还能获取包括建筑业、房地产业等营业税为主的财政预算收入。
“土地资本化”即“土地财政”驱动城市化的运作机制,使全国各级政府日益驾轻就熟地按照“征地—卖地—收税收费—抵押—再征地”的模式推动城市化。在这一过程中,地方政府、开发商、银行成为最大的受益者。
从8月下旬开始,各地推地节奏骤然加快。北京、上海、杭州、温州、武汉、石家庄、厦门等多个城市密集推地,所推出的土地数量之多、面积之大近几年来均不多见。除对市场预期较好之外,土地出让收益的减少被认为是地方政府密集推地的重要动因。
2012年9月北京土地出让金合计257.4亿元,创下北京历史上土地出让金单月第二高的记录。
业内人士表示,在地方财政收入增速放缓的情况下,土地作为地方主要财源的重要性日益加剧。在未来数月土地交易可能出现短期火爆的同时,应警惕“土地财政”回潮,避免地方经济增长对房地产业产生过度依赖。
城市化的目的是为来了让全体市民享受城市发展、城市繁荣带来的生活水平提高。但是,试图通过“土地财政”来解决城市化、城镇化资金不足,进而实现城市繁荣、城市发展目的的城市化,其实际效果是:在持续升温的“卖地”为民、“卖地”为城市发展、“以地生财”的目标追求中,手段成为目的。
近十年来,各地土地出让金收入迅速增长,在地方财政收入中的比重不断提升。资料显示,2001年—2003年,全国土地出让金达9100多亿元,约相当于同期全国地方财政收入的35%;2004年,收入近6000亿元。2009年达到1.5万亿元,相当于同期全国地方财政总收入的46%左右。2011年出让合同价款3.15万亿元。据最新报道,北京9月土地出让金突破257亿元,创下北京历史上土地出让金单月第二高的记录。在有些县市,土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%,有些甚至占80%以上。
这种透支后代人土地资源的“寅吃卯粮”的城市化方式,不仅没有让百姓享受到城市繁荣、城市发展带来的实惠,反而因80%以上的老百姓买不起房而感到生活压力越来越大,幸福感也日益下降。显然,以卖地为手段获取城市化资金的方式与获取城市化资金为了达到公共服务最大化、提高百姓生活水平的目标的关系被颠倒、扭曲了。
北京大学城环学院旅游研究与规划中心主任吴必虎说:“城市面积扩张过快源于地方政府急切渴求土地,一些城市征用土地报给国务院审批时,可能已经提前用完了未来二十年的土地。地方政府、开发商及建筑商等利益链上的人为获得更多收益,热衷于推动土地城市化。”
中国科学院院士陆大道认为:“城市化大跃进”已超出城市化正常轨道,出现了盲目追求大规模以及严重浪费土地等令人不安的一些趋势。
近年来,尽管国务院三令五申控制开发区和城市土地资源的占用,但城市“大”规划和建成区蔓延式大扩张的现象还在继续。
小标题3 “大规划”推动“新造城运动”
2010年8月揭晓的中国城市国际形象调查推选结果显示,有655个城市正计划“走向世界”,200多个地级市中有183个正在规划建设“国际大都市”。
城市的“大规划”推动着“新造城运动”的规模越来越大。当城市化进程与房地产捆绑到一起后,与地方财政收入和政绩挂钩的城市发展就充满了商业的喧嚣和自我膨胀。
当“大规划”之风由直辖市和各省省会蔓延到中小城市,“新造城运动”潮反映出来的是中国城市化发展和城市规划的盲目追风。
吴必虎认为,这带来的最大危害是社会不公。“大量土地是来自附近农村,在征用过程中,地方政府以低价从农民手里获得土地,转手以几倍甚至上百倍的价格卖出,即所谓的土地财政。”
已经被城市化的土地又是如何被利用的呢?吴必虎介绍:“不少城市在建第二座城市,以工业开发区、高科技开发区、工业园区等形式出现,这些开发区60%以上是不成功的,出现大量圈地抛荒现象。新区房子卖不掉,工厂垮台。”
鄂尔多斯康巴什新城,曾引起极大关注,由于工业区没有工业,住宅区人烟稀少,被外界称作“鬼城”,被舆论称为中国各地新城中最为极端的缩影。
复旦大学发展与政策研究中心主任陆铭说,这反映了用地指标超过实际用地需求。人们试图给内地城市更多用地指标,提供更多经济发展的空间,却忽略了经济发展的客观规律。
陆铭团队的研究成果显示,与发达国家、同等发展水平的国家相比,中国虽然劳动力丰富,但经济发展创造就业的能力是相对偏低的。目前的用地政策在鼓励偏资本的产业,影响经济吸纳就业的能力。内地土地利用效率低,导致城市面积扩张,实际上没有招来那么多厂,创造不了预期的就业,农业人口变成非农业人口速度就慢了。
在急速的城市土地扩张中,最令人担忧的是,哪里地便宜企业去往哪里,不少企业搬离东部,造成一种产业转移的假象。企业的生产和运输成本上升,尤其对于外贸企业而言,远离港口成本倍增,不利于中国产品与东南亚国家竞争。
相比西部出现的土地抛荒,东部地区土地可谓寸土寸金,不少城市瞄上海滩山头,于是出现了大量填海削山,造出工业、农业用地的情况。
“这种代价高昂的拓地方法,严重破坏生态环境,一些岛屿已经消失。土地资源按照计划经济的方式配置,未来十年内必须要改变。纠错成本也是一种资源浪费。”陆铭说。
“正常的城市化是历史发展的必然趋势,但过快的城市化弊大于利,我们应当认真考虑城市化速度了。”吴必虎说,为谋求高速发展,近年在一些党政部门甚至兴起一股“5+2、白加黑”的作风。
“强调短期内必须把路修好、设施建好。跟老百姓商量来商量去,土地开发不成,因此催生强拆现象。很多城市没有规划好就仓促上马,有的边规划边建设,更有城市建设后补规划。”吴必虎说,“为什么城市下水道没人投资,为什么一些地方农民子弟学校被拆掉?土地开发出GDP,而服务业、农业、基础设施、民政福利投资等对GDP快速增长很难起到立竿见影的效果,所以地方政府不太愿投这个钱。”
中标题3 衰落何以繁华?
可悲的是,在“新造城运动”中近代中国的城市建设史成为了一部“拆”的历史。传统建筑、古代居民区被大片大片地拆除,曾经辉煌的、悠久古老的中国传统城市,至少是城市的传统空间,正在大规模地、迅速地消失。拔地而起的是一座座隔断了我们传统文脉、舶来的他国建筑物。城市建设理应是有继承性的,没有了继承,没有了传统,也就没有了东方建筑的未来。
法国《费加罗杂志》刊载联合国教科文组织驻中国代表汉学家让—吕克·多梅纳克的一篇文章,其中写道:“中国传统文化令人迷惑。对于一个经常接触中国传统文化的人来说,这种文化有时会给人以垂死的印象,有时又会让人感觉到他的活力。现在是什么使得中国与自身脱离?只要到北京的任何一条街道走走,你就会明白这一点:中国人每个星期都在对城市过去的遗迹、对所有让人感觉是这个国家活遗产的东西进行着改造。能够逃过改造的只有那些官方公布的受到保护的古迹。此外还有大规模的社会破坏。”
中国的传统文化在走向没落吗?现在人们更多看到的是,房地产、官僚主义、致力于现代化有关的愚蠢行为与要重新找回儒学过去的前民主主义之间的斗争。要消灭一种历史,必须真有消灭这一历史的愿望。也许正是中国的广袤无垠保护了自己,中国确实拥有恢复清醒头脑的机会。
中国经济已经发生和还在发生的高增长,部分原因归功于“新造城运动”。对于城市的未来,建筑大师贝聿铭曾有一句名言:“我们只是地球上的旅游者,来去匆匆,但城市是要永远存在下去的。”
反观我们在城市规划建设中所做的一切,似乎与贝聿铭的忠告相去甚远,但另一个数字却也预示着城市化的步伐似乎已“时不我待”:中国社科院发布《2012年社会蓝皮书》公布“我国人口城市化率已达50%”。预计到2015年,中国城镇人口将首次超过农村人口。这说明城市化“成效显著”?还是会成为中国城市难以承受之重?
城市化本身没有错。可是,当贫困县的“新城”建设最终成为了“烂尾楼”,当强拆引发的“人民内部矛盾”愈演愈烈,当拥堵的交通让城市人愁眉不展,当良田在轰隆隆的城市化浪潮中成片消失,此时此刻,是否停该下脚步,回头来检视一下中国城市化该怎么走了?
附文
住建部联合高和投资最新发布的中国民间资本投资调研报告对鄂尔多斯个人财富是这样描述的:资产过亿的富豪人数超过了七千人,百万资产只能算是穷人。当地政府网站对康巴什是这样描述的:建筑酷似艺术品;天人合一好环境;这不是奇妙一座城,这分明是传说中的仙境。而美国《时代》周刊2010年4月5日发表文章称中国鄂尔多斯康巴什是一座建筑豪华,但无人居住的 “鬼城”。仙境?鬼城?哪一个才是真实的鄂尔多斯?
鄂尔多斯:仙境?鬼城?
济徽
鄂尔多斯历史悠久,三万五千年以前,“河套人”就在伊克昭盟乌审旗境内的萨拉乌苏河流域繁衍生息,创造了著名的古代鄂尔多斯文化,史称“河套人文化”。
今天,鄂尔多斯以其特有的资源而“羊”“煤”“土”“气”。驰名中外的绒、肉兼用型山羊---阿尔巴斯白山羊,被牧民们称为草原上的珍珠。被誉为“纤维钻石”、“绒中之王”、“白色金子”、“软黄金”;拥有各类矿藏50多种,其中煤炭已探明储量1676亿吨,占全国的六分之一;境内地下有储量丰厚的能源矿产资源,目前,已经发现的具有工业开采价值的重要矿产资源有12类。已探明稀土高岭土储量占全国二分之一;天然气探明储量8000多亿立方米,占全国的三分之一。
据报道,富饶的鄂尔多斯一家三、四套房非常平常,有些富人整层、整栋地买房子也不稀奇。作为鄂尔多斯市府所在地的康巴什正在跻身我国西部地区人居环境最为优美、创业环境最为优良、城市魅力最为优秀的地区之一。康巴什新区如诗如歌如虹,白天亮丽如画,夜晚灯火辉煌。
然而,网友once203却说:我就在这里!环境很美!人稀少!
中标题1 草原“鬼城”康巴什
初到康巴什新区给本刊记者的印象是:它就像一座美丽、豪华、现代的电影城,在宽阔笔直的大道上,偶尔见到一辆车飞驰而过,仿佛随时准备着一场大戏开拍。它又像一座天上的神宫,让人感受到那么的神秘。而到了夜晚,马路空旷,高层住宅只有少数窗口亮着灯,它又像是在唱空城计的鬼域。它是仙境还是鬼城,真是无法说得清。
一座新生的城市,被指为“鬼城”。2010年4月,美国《时代》周刊发文,将康巴什描绘为用50亿打造的一座“鬼城”,“街上清洁工比行人多”,“新房空置率97%”。
据称,康巴什新区最初是为100万人居住、生活和娱乐而设计的新城。基础设施一应俱全,有办公大厦、行政中心、政府建筑、博物馆、电影院、运动场和公寓、别墅。2004年,政府在荒漠中开始兴建新区,建设总投资达50多亿元。
康巴什新区在规划的设计上,采用开放的思维,大范围选择国内外具有优秀业绩的甲级规划设计单位,邀请来自中国工程院、建设部、同济大学等机构资深专家评审把关,编制完成各层次规划,形成了完整配套的规划体系。
新区周围高层住宅楼林立,据说这里的房价已远远超过我国许多中等规模城市的平均房价,很多住宅小区的房子早已销售一空,但是在这居住的住户大约只有30%,是一座典型的空城。
政府计划在2010年前迁入康巴什一百万的居民,但现在这个美丽的城市依然空空荡荡。2010年常住人口统计数据仅为2.86万人,2011年12月12日《鄂尔多斯日报》称,康巴什新区常住人口突破7万人。当地人告诉本刊记者,距此半个小时车程的东胜区才是鄂尔多斯人真正的家园。
即便是在老城东胜区,记者看到的也是处处充满着尚未完工的钢筋水泥楼。2012年8月的鄂尔多斯,到处是停工的烂尾楼和焦急的讨债者。这座中国最富的城市弥漫着“差钱”的声音。
鄂尔多斯尚未完工的住宅项目有多少?鄂尔多斯市政府向媒体提供的数据显示,2011年前11个月,鄂尔多斯市新开工1005.9万平方米住宅,加上前两年的续建项目,共有2225.3万平方米。
在这里还有一个奇怪的现象,内蒙古部分盟市的商品住宅楼建成后要在这里开盘,再用被抬高的房价卖给那些当地低收入的百姓。
是什么人在操作着内蒙古的房产,又是什么人高价买了房子且不居住?到底是什么原因造就了这座“鬼城”?
中标题2 楼市从沸腾到冰冻背后的真实
8月的鄂尔多斯阳光明媚,但当地楼市却寒意浓浓。东胜区的街头不少售楼处门锁高悬。曾如同一锅沸水的鄂尔多斯楼市,如今像冰川一般冷。
鄂尔多斯房地产网相关负责人称,与之前楼市火爆时候相比,鄂尔多斯房地产网的交易信息减少了六成以上,楼市成交量则减少九成。
本刊记者在鄂尔多斯康巴什调查发现,当地楼市呈现价格坚挺、成交骤降状态,当地部分楼盘的价格依然保持在高位。业内人士称:没人买房了,降价也没用。本地人谁也不缺房子,反而希望房价保持在原位,房子是他们资产的一部分。几个高利贷崩盘事件已经使他们的资产严重受损,如果房价跳水就是雪上加霜。
另一个当地房地产业人士也称,鄂尔多斯房价保持坚挺,与民间借贷危机有很大关系。鄂尔多斯的房子早已经失去居住用途,现在就算降价也卖不出去,不如让房子变成还贷的资产。“保持价格不变,借贷人就可以抵掉尽可能多的账,但绝大多数放贷市民都拒绝接受用房子抵偿他们的本金。”
小标题1楼市泡沫,供大于求
虽然鄂尔多斯楼市萧条景象和全国楼市保持一致,但和其他城市相比,鄂尔多斯有着明显的特点。当地业内人士普遍认为,鄂尔多斯楼市是一个供远过于求的市场。
多年来,中国各地上马大量房地产项目,吸引了私人及公司的购买者。随着房价持续上涨,更多投资者变成投机者。
自美国房地产业崩盘变成全球经济衰退催化剂以来,很多人士担心这一幕在中国重演将是灾难性的。事实上,供给过剩的证据到处都是。
鄂尔多斯康巴什新区,由于地产供给过剩,加之配套设施不完备,这里少有人住,大部分人还是选择在老城区东胜居住。政府投资了那么多的钱,但是百姓不需要,康巴什这座空城已经成为中国房地产泡沫的“最佳展品”。
据一位楼盘销售人员介绍,鄂尔多斯的购房大多为投资性购房,大部分是本地人购买,他们买入崭新房屋只有一个目的,等高价时抛出。
尽管外来人口少,人口增长缓慢,但当地政府对于城市面积的扩大却没有任何减速的迹象。在乌兰木伦河南岸,数十栋为公务员准备的高层住宅区已经建成,而在密密麻麻的高楼北侧,则是当地政府规划的鄂尔多斯CBD商务核心区。
面对这样的天量供应,当地人仍对楼市的未来抱有信心。
“鄂尔多斯的楼市不会出问题,这里的财富靠能源支撑,经济没有虚拟成分。老百姓手里有钱,对其他投资手段又不放心,肯定还要通过房地产来保值。”一位当地从业多年的房地产人士说。
事实上,鄂尔多斯的财富大部分是来自当地蕴藏的巨大煤炭资源,但除了参与煤炭开发以及相关产业外,真正推动鄂尔多斯全民财富增长的,是鄂尔多斯市近几年推动的农民上楼运动。
近年来,政府将大量的农村集体用地从农民手中收回,并且将农村全部改造成楼房,在这个过程中,几乎每一个鄂尔多斯家庭都获得了足够自住的新房和数量不菲的赔偿金。
在这一过程中,与当地人手中的财富同步增长的,还有政府税收的大量增加。在政府的热情推动下,鄂尔多斯开始了声势浩大的造城运动。
按照鄂尔多斯政府的规划,包括东胜区、康巴什新区、伊金霍洛旗(以下简称伊旗)在内的3个区域,将组成鄂尔多斯未来的城市核心。
在乌兰木伦河南岸,与康巴什新区一河之隔的伊旗的阿勒腾席热镇,由于矿产资源的开发,使其成为鄂尔多斯地区最富裕的地方之一。几年间,伊旗几乎所有村庄都经历了拆迁改造,这也推动了当地房地产热潮的高涨。而在鄂尔多斯未来的规划中,该地区将和康巴什新区组合发展为人口达30万的新型城市。
为了推进这个康巴什的城区建设,当地政府将政府办公大楼、鄂尔多斯第一中学、鄂尔多斯第一小学都搬到了康巴什新区。由于这些市政配套建设的推动,康巴什新区的房价在过去几年疯狂上涨。
“人们真的像买白菜一样买房子。来了售楼处,不看户型图,也不听销售人员介绍,进门就要签合同交钱。那时候,房价涨得特别快,有时一天就能涨1000元/平方米。”康巴什新区一个知名楼盘的销售负责人对记者说。
然而,这种热销场面早已不再。
由于库存大、民间借贷问题引发房企资金链断裂,在建楼盘纷纷出现停工现象。当地业内人士表示,鄂尔多斯楼市存在盲目开发的隐忧。
楼市的停滞,打乱了鄂尔多斯民间借贷的节奏。温州借贷危机以及鄂尔多斯王福金自杀事件,令这个“借贷之城”陷入了恐慌之中。
小标题2借贷之城,脆弱链条
鄂尔多斯的楼市与民间借贷到底有怎样密切的联系?鄂尔多斯的房地产资金链又是如何形成的呢?
据相关房地产商向媒体透露,当地一些大的房地产商基本都有自己的实业,很多资金是从实业而来。而一些中小房地产商大部分靠民间借贷,也就是通过民间借贷的资金开发房地产,然后再把房子卖出去,用房款还高利贷。过去在房地产景气的时候,这个链条一直处于良性循环,但现在却断裂了。
房地产资金的链条是从民间借贷到房地产的资金用于建造房子,从消费者到房地产的资金用于购买房子,从房地产再到民间借贷用于还高利贷,本来应该是一个良性的循环。但是因为消费者的持币观望以及信贷收紧政策,消费者买了房交了首付却贷不下款来,造成房地产商无法回笼资金,既无法还高利贷,又无法继续建造房子,房地产无奈陷入僵局。
据知情人士反映,即使有煤矿等实体的企业其资金也是来自高利贷,有一些企业为了在当地能开发房地产,会向政府报一些其他产业项目,而政府为了招商引资会给其划拨一块煤矿和地块。有了地块的老板,就通过高利贷的融资渠道开始建立房地产。这也是当地房地产迅速发展的主要原因。
据公开媒体报道,全市共有房地产企业442家,几乎每家能源企业都有房地产开发业务。 在房地产市场不景气的情况下,房地产商应该降价销售,但是为何房地产商宁愿僵持在那里或者申请破产,也不愿意把房子降价销售。
“依靠高利贷资金繁荣起来的楼市,一旦遇到调控,就不堪一击。”业界人士说。
鄂尔多斯市中富房地产开发责任有限公司法定代表人王福金的自杀事件,让这座城市的民间借贷链条陷入恐慌。
“主要是人们的一种恐慌心理,国内其他地方出现的民间借贷问题被媒体报道后,当地人就很担心,大家都想把钱尽快收回来。”一位知情人告诉记者。
这一切都源于楼市的寒冬。在分析人士看来,高空置率、天量供应、低迷销售,这座快速崛起的地产新城正在面临一场危机。
鄂尔多斯民间经济链条断裂,使无数放贷人一下子精神崩溃。坊间称,鄂尔多斯房地产人均拥有住房2.7套,房子卖不出去,房地产泡沫被一一击破,高利贷失去了支撑,必然导致高利贷的崩盘,人人都寝食难安如一把利剑悬隔与脖间,房地产还能支撑多久?千家万户都陷入融资这个漩涡,处在水深火热之中,那些非法融资的人进了大牢,这些民众怎么办?谁来拯救挣扎在金融风暴中的鄂尔多斯民众?
中标题3 拯救鄂尔多斯
据悉,与鄂尔多斯乃至内蒙古经济结构极为相似,位于德国北威斯特法伦州中部的鲁尔区曾经是欧洲最大的煤炭资源地区,现在仍是世界上最大的工业区,号称“德国经济发动机”。德国政府自20世纪60年代末着手开展鲁尔区经济结构的转型工作。该区目前已是传统产业与信息技术、生物技术等“新经济”产业相结合、多种行业协调发展的新经济区,产业结构调整取得了明显的成效。基本做法有三个方面:1、清理改造传统产业初步完善基础设施;2、吸引资金和技术大力扶持新兴产业;3、因地制宜实现产业结构的多样化。
而在这个全民放贷的城市,以高利率为基础所体现的表面经济繁荣注定不会长久,目前在鄂市听到谈论最多的话题就是讨债,它已经影响到人们正常的生产和生活秩序,鄂市的金融市场急需规范与整顿。
虽然鄂市在急速发展过程中遇到了一些问题,但只是非法集资、高利贷、盲目扩张房地产业所带来的,并没有伤及鄂市的根本,其资源型城市的地位并未改变。所以如何处理好债权人与债务人的关系,维护社会秩序稳定,这需要当地政府部门切勿一刀切,发挥智慧拿出合理合法的解决办法。
与温州金融风暴所不同的是,鄂尔多斯的房地产老板并没有逃走。知情人士表示,鄂尔多斯政府有关部门给房地产商召开了一个会议,告诉这些房地产商不管房价跌还是涨,都不能跑,跑了就是死路一条,留下来政府可以帮忙一起想办法。
鄂尔多斯市政府表示,为规范房地产的健康发展采取了一定的措施,包括继续做大金融总量,加快引进国内外商业银行,加大信贷投放力度,缩小民间借贷的市场需求空间;拓宽融资渠道,组建中小企业的股权交易所,加大非法集资的打击力度。
有消息称,目前由于一级开发商涉及到更多农民工问题,东胜区政府会在一定程度上扶持。公开报道称,鄂尔多斯东胜区政府正在筹划一个75亿—100亿元的救市计划。
专业人士认为,鄂尔多斯本身要想走出目前困境,第一是要遏制房地产的泡沫,同时规范民间金融,严厉打击各种高利贷。如果没有实体经济自身的发展,没有人、没有企业、没有别的一些支撑,谈金融发展没有意义。
危机得到控制只是“治标”,要想解决根本问题,还要期待更多政策和体制上的突破。治本要在供求两方面双管齐下。从资金供给方面来说,民间借贷阳光化规范化,并且采取直接借贷的形式,不能有太多的中间环节和太长的资金链条。
本是为人居住而建的房子,最后却与人隔离,成了“鬼”的领地。这样的故事早已在北京、上海、杭州、广州等一线城市上演,并大面积向二三线城市蔓延。北京,白领买不起房已是常识,一幢幢商业楼盘空置着更是“公开的秘密”。
鄂尔多斯,美丽的“鬼城”康巴什的出现,无疑又是一记提前的警钟。
评论1:
莫让“政绩”成“政疾”
东方君
勤政为民,造福一方;只求虚绩,百姓遭殃。虚假的政绩工程误国害民,令人痛恨;科学的发展观呼唤以人为本的正确政绩观。切莫被个人利益遮住了眼,莫让“政绩”成“政疾”!
“只要你能搞出政绩,就算你能。但关键不是让老百姓看到政绩,而是要让领导看到政绩。”这是安徽省前副省长、大贪官王怀忠非常“出名”的政绩观。“九五”期间,他在阜阳当政,年均国内生产总值实际增长4.7%,上报数字却高达22%,贫困的阜阳被吹成全省第一。
“政绩”做给领导看,是当前虚假政绩工程泛滥的重要原因。他们“对上有交待,对下不交待。”
在一些地方,不少乡村的主路边有“示范田”、城镇主路旁有高楼房,要么是“书记工程”、要么是“县长挂帅”,凡有上级检查、各种评比,这些都是拿得出手的“政绩”。更有甚者,为糊弄上级检查,甚至还出现了“接待专业户”。
穷折腾的结局却是:“一代官的政绩,几代人的包袱”。
“你宣布打造世界最大动物园,我就要上马世界最大城市公园;一个县建了广场,马上引起一串的县建起大花园。”一位专家说。“一些地方不切实际的‘大跃进’,动辄几千万元几个亿地往里砸,不明摆着是‘政绩工程’吗?老百姓说得好,吃饭穿衣量家当。一些地方的经济实力明显不足以应付这种面子工程,只会欠上‘政绩债’,留下烂摊子。”
还有更要命的:为官一任要有一任的“政绩”。“新官上任三把火”,一会儿是大办乡镇企业、大办科技农业,一会儿又是大办开发区、大办房地产。轰轰烈烈,热闹劲一过,才发现全是穷折腾。有些地方为了补上这样的黑窟窿,乱收费、乱摊派,加重了群众负担,导致干群关系紧张。
“莫让‘政绩’成‘政疾’,那些虚招式要不得。干部帮助老百姓办点实事,一定要量力而行。如果超越经济发展阶段,拔苗助长,只会适得其反。”一位企业家认为。比如规划了漂亮整洁的村镇,农民住进了“小洋楼”,这当然是好事。但如果这种“好事”是依靠加重农民负担得来的,只会被老百姓骂作“驴粪蛋子外面光”。
某市公务员的一份调查显示,在制定一项面向市民的服务政策时,考虑“如何最让老百姓满意,获得方便实惠”的只有44.14%。
“为虚假政绩‘助威’的是形式主义的考核。”有专家尖锐地指出,现在有的地方干部为了“达标”、出“政绩”,将考核指标倒着算,层层摊派。而上级机关的检查,这一票否决、那一票否决,偏偏忘了群众这一票。
好在中央提出要树立科学发展观之后,一些地方马上出台了各种新的考核办法,有的甚至将社会发展的各项指标逐一列出,给下级层层下达指标。
“要立志做大事,而不要立志做大官”孙中山先生的这句名言,今天依然发人深省。政绩观,折射出的是领导干部的人生观、价值观、世界观,是人民群众的利益在他心目中的真正份量。
资料:
三次“圈地运动”
第一次“圈地运动”始于1987年,在1992-1993年达到最高峰。1986年,《土地管理法》出台,土地分为行政划拨和有偿出让两种形式,土地的资产特征
得到承认,土地价值被发现,一些先行者开始悄悄“圈地”。
1992年3月开始,形成了以住宅为主的房地产扩张狂潮,当年房地产投资增长117%。几乎与此同时,全国出现开发区热,各类开发区遍布城乡。据建设部公布的资料,截至1993年3月,内地县级以上的开发区达6000多个,占地1.5万平方公里,比当时城镇城区用地面积总量1.34万平方公里还多出0.16万平方公里。广西北海1992年设立20多个开发区,两年后宣布清理时,市政府想建一个图书馆都已经找不着地。
第一次圈地运动的主要后遗症是,银行沉淀了数百亿的资金,留下了数千万平方米的烂尾楼,闲置了数千亩土地。
第二次“圈地运动”始于1998年。当时,住房实物分配被停止,房地产业的地位重新获得肯定。但是,由于《土地管理法》的修改,占用耕地权力被上收,拿地变得困难。于是,各地绕过法律规定,巧用各种名义圈地。如法律规定占用土地35公顷以上须报国务院批准,有的地方就分成10次审批。新一轮开发区热出现。第二次“圈地运动”的圈地数量未见公开统计数字,但在此轮“圈地运动”中设立的开发区,延续到了第三次“圈地运动”,并为后者的疯狂圈地留下了铺垫。
第三次“圈地运动”的数字已为国土资源部公布。各地开发区数量达5524个,占地面积达到3.51万平方公里,超过全国城镇建设用地的总和,是第一次“圈地运动”开发区占地总量的一倍多。浙江省有758个开发区,规划面积4000多平方公里,相当于全省现有城镇面积的3.6倍。山东共有各类园区642个。
但是,全部完成这3.51万平方公里的开发恐怕需要一代人的努力。以平均每亩10万元的最低开发成本计算,3.5万平方公里的开发区,至少需要5.3万亿元的启动资金。2002年,我国全社会固定资产投资为4.32万亿元。
如此,出现以下现象就毫不奇怪了:在全国省级以上900多家开发区中,国家批准规划面积近3000万亩,已经开发的仅占规划总面积的13.51%,有近2600万亩土地在闲置。