2011年以来,以遵循供求规律为据,增加有效供给的舆论逐渐升温,到2月27日总理与网友交流时,透露了政府将在五年内提供保障房3600万套。面对最高决策层发出的声音,我不得不提醒:谨防重蹈大跃进覆辙!
我冒天下之大不韪,与政府和主流学者唱反调,是因为我清楚政府包揽建房的危害,名为增加有效供给,实给形势严峻的房地产雪上加霜,所以要发出不合时宜的呼喊。
让我们回忆一下上个世纪的大跃进。为了迅速改变我国一穷二白的落后面貌,1958年,全国掀起了轰轰烈烈的大办钢铁、大办农业的大跃进运动。为了解决吃饭问题,中央号召大办粮食,大办粮食就是各级政府齐上阵,县长、书记挂帅,用各种方式帮助农民种粮。然而事与愿违,不但没有解决全国人民的吃饭问题,还导致了大饥荒。
大跃进的教训说明,政府动员和组织大干快上的经济发展模式,尽管不同领域有不同的表现形式,但都说明,政府介入生产经营活动存在负面影响,介入越多危害越大。从大跃进到当前的跨越式发展,令各级政府成为生产经营的主体,社会经济秩序将发生混乱,这不但从经济学上可以得到解释,从我国的实践也得到了验证。
或许有人说,凯恩斯主义很有效嘛!是的,在特定时期,推行凯恩斯主义成效显著。然而进一步研究会发现,凯恩斯主义主张宏观调控,国家干预,增加政府投资,但是,具体生产经营活动是交给百姓去做,让私人企业和私人成为市场主体(私人即百姓)。当前,在不危及国家安全的房地产行业,让政府充当市场主体,与凯恩斯主义的内部运行机制并不相同,机械地套用西方经验会剑走偏锋。
在保障房开发中,政府充当市场主体的具体表现是:中央向地方划拨资金和地方自筹资金,地方政府经营土地,负责招商,招拍挂,保障房实物分配和出租等。
2006年,我曾撰文分析土地招拍挂等的危害,认为政府成为房地产市场的主体将留下难以治愈的后遗症,我国地价房价轮番上涨,百姓越来越买不起房等,印证了这一判断。当前,同样可以预期,政府成为保障房市场的主体将留下难以治愈的后遗症,当我们前瞻性地分析,后遗症的危害跃然纸上。
首先,中央责令地方按计划建保障房,地方政府就要申报资金,争夺资金。中央部门掌握了地方的资金命脉,加之上下级行政关系,下级须对上级负责,对市场的反应则是迟钝的,这为政府行政的运行机制所决定。这样按政令建房,不按百姓的需求建房(市场的需求),将导致保障房要么空置,要么短缺。
其次,政府包揽保障房的开发,负责买地卖地、招商、招拍挂、监督实施、资本运作,保障房分配等,环节多,资金链长,为暗箱操作、权钱交易提供了机会。这样亦官亦商,权力与资本结合,将滋生腐败,破坏社会诚信体系。我国的腐败大案中,房地产领域尤多,这与政府充当房地产市场主体有关,这种制度性腐败不是加强监管能解决的。
再次,古往今来,住房是随时都在发生的社会经济问题,不可能一蹴而就,政府要做的是制定一套行之有效的政策,促进房地产市场良性发展。现在许诺的一年提供保障房1000万套,五年提供3600万套,消耗多少资金实现这一跨越式发展?需要充分论证。
面对上述数据,需提及新加坡的组屋。新加坡为80%的国民提供组屋,我国规定保障房用地不低于住房供应总量的70%,不难看出,我国的保障房与新加坡的组屋运作方式相似。但我认为,13亿人口的大国无法效仿几百万人口的城邦式国家的建房模式,新加坡是国家与城市合一的社会结构形态,地处马六甲海峡咽喉,不需要种粮,不需要农业甚至不需要制造业,靠外贸、物流、金融就能富甲一方,尽收天下财富为其国民建房。
中国是一个大国,借鉴小国经验需谨慎。中国离不开农民,需要发展农业等各种行业,在推进城镇化中,在实现农业人口向城市转移中,需采用多元化建房的模式满足不同群体的多元化需求。大干快上,政府包揽建房不可持续,这不但因为政府擅于的行政管理用来建房会捅漏子,还因为大国的行政管理链条长,用行政的方式配置资源往往错配。
可以预期,政府包揽建房的危害将在两年后显现,六七年后充分暴露出来。依据是,当年大办粮食,一个粮食生产周期之后开始显现其危害,三年后危害全面暴露,直到20年后推行大包干,才消除其危害。由此推之,建房周期按两年计,那么2013年其危害开始显现,保守估计,2018年其危害将全面暴露,什么时候消除其危害则要看政策。
不难想象,全面开发保障房,问题将接踵而至。有中央下达的建房指标,地方政府融资顺理成章,银行配合确保信贷。为完成中央下达的指标,预算超支,就得追加投资。一旦地方政府负债累累,银行引火烧身,进入骑虎难下阶段,要么中央加大补贴力度,要么抬高保障房的房价和租金,结果都是要全国人民为政府建房必然抬高的建房成本买单。绝对的权力产生绝对的腐败,当然又将养肥一批刘志军式的蛀虫,产生一批巨富,为房地产提供更多的炒作资金,进一步推高房价,恶性循环地扩大贫富差距。
为什么政府偏好充当市场主体?一是执政者的理想主义色彩所致,政府亲力亲为,可以满足执政为民的心理需求。二是人性中的善良与贪婪并存,有制度缺陷的市场将激活人性的贪婪,给执行者摄取钱财提供机会。经过一番磨合,“政府经营城市”这种荒诞口号响彻中华大地,政府成了经营城市的主体,现在政府又要成为保障房市场的主体,政府经营城市将迎来又一个高潮。
如果我们放弃理想主义色彩——由政府包揽中低收入家庭的住房问题,回到现实中来,相信百姓有智慧有能力改善自身的居住条件;如果我们改变计划经济时期形成的政府插手生产经营的惯性,相信市场能够满足百姓的住房需求;那么会发现,百姓迫切需要的是中央给政策,不是政府代替百姓建房子。当前,政府行政的任务很重,增添建房的职能会把清正廉洁的官员搞得不堪重负,把一批官员推向腐败堕落的境地。
完善公共服务并非政府包揽建房。我国近两年创造了“公共租赁房”一词,然而,冠以“公共”二字并不等于公共租赁房属于公共服务的范围。公共租赁房亦普通租赁房,与经适房等普通商品房一样,具有商品属性,并且,政府为中等和中等偏低收入家庭建房违背了住房商品化的改革目标。政府要为占城市人口80%的家庭建房,其结果是羊毛出在羊身上,让全国人民(包括农民)为80%城市人的住房买单。
我反对政府大包大揽建房,但不反对政府建廉租房,因为廉租房占住房比例很小。任何国家都有弱势群体,作为市场的补充,政府建廉租房不可或缺。廉租房是保障房之一种,开发模式与其他保障房不同,需看到政府建廉租房与包揽建房性质不同,这当中有一个量变质变的问题,“超越真理一步就是谬误”,说明真理与谬误在一定条件下会转换。
当前房地产改革的路子应该是,以限购为主的调控初见成效后,在重庆、上海试点房产税的基础上,再选2—3个城市加大开征房产税的力度,形成对闲置房的挤出效应,增加租赁房供应,遏制租金上涨。加大开征房产税力度,还能遏制二三线城市房价上涨,为限制投资投机炒房的国策上升为国家法律打基础。
政府包揽保障房的开发,是将政府垄断土地市场,演变为上下游一条龙,政府全面垄断保障房市场。上面提到的多元化建房,可以改变这种垄断格局,将保障房纳入市场化建房的轨道。只要取消冗长而复杂的建房环节,降低建房成本将变成现实,这样一来,建房问题不再是难题,就像让农民自主种粮后,吃饭问题不是难题一样。
作为建言的补充,下面两个附件“探讨多元化建房”和“改革税收制度是化解金融风险的有效措施”,探讨了多元化建房和开征房地产税等问题。