大陆土地制度必须改革。孙中山先生的“耕者有其田、平均地权、涨价归公”三项原则依然是指导大陆土地制度改革的基本原则。在这个原则指导之下,我对大陆土地制度改革提出如下构想:
一、关于农用地制度改革
1,农用地的所有者应该明确,国家必须给农用地所有者发“农用地所有权证”。再由农用地所有者和承包者签订承包合同。废除政府直接发给“农户”的承包证。
2,不论是国有、或是集体所有、还是地方政府所有的农田、林地、草地、水面等农用地,都必须农地农用,不得随意改变农地用途,违者追求法人的刑事责任;
3,无论农民集体所有的农用地,还是地方政府或国有的农用地,都实行有偿承包责任制,鼓励能者多包地,承包者向农地所有者缴纳地租,村民共同体(集体)所得的地租收益在提取必要的公共积累后由共同体成员均分。
4,村民共同体成员的份额地权,由共同体大会确定基准价格,内部转让或共同体收购优先,鼓励进城居住的村民共同体成员有偿退出共同体;
5,农用地不得闲置半年以上(政府安排闲置的除外),否则,所有者要向国家缴纳闲置费(以每亩1000斤粮食市场价收取闲置费)。共同体内承包户之间转 包土地须经共同体成员代表会议批准,办理转包手续。承包户也可自主对外合作经营承包地,但不得自主对共同体外转包、出租承包地。
6,不同村民共同体(自然村共同体或行政村共同体)之间可以置换或买卖农用地,免征交易税,免费登记颁证;不鼓励非农民及工商资本购买农用地,非农民和工商资本购买农用地要课征5-10倍地租的交易税;
7,从事战略农产品(如粮棉油)生产的农地,享受政府补贴,政府补贴到农用地所有者,农用地所有者负责农田水利等基本建设;
8,鼓励个人或集体或企业依法将国有荒地、沙地、盐碱地改造成可耕地,开荒者可享受政府补贴(相对于30年的农用地地租),并取得开荒地的永久农用权;
9,共同体成员的份额农用地所有权及承包权可在共同体内置金融抵押贷款,农用地份额所有权及承包权价格有共同体内部成员自主确定。
二、关于农村建设用地改革
1,农村建设用地包括农户宅基地(含自留地,下同)、农业生产经营和农民生活配套用地。原则上应该控制在村域面积5%的范围内或控制在户均1亩的范围内。超过的部分,征收建设用地超占税,按照同等承包地10倍的承包费征税。
2,农村建设用地中的宅基地,一户一宅地(300平方米以内),长久使用。超出村民共同体内部平均宅基地面积部分,由农户向村民共同体缴纳超占费(按照3倍的承包费缴纳)。
3,准许进了城的共同体成员转让宅基地,内部优先。对共同体外转让宅基地需经共同体代表会批准。共同体成员去世后,宅基地准许继承。
4,生产和生活配套建设用地实行村民共同体(集体)共同共有制度,有偿承包经营,经营收益归共同体成员共享。禁止农户宅基地以外的集体建设用地买卖,但可对外合作经营。
5,村民共同体内,应该每年对建设用地占用不均结一次平衡账,多退少补,鼓励节约。
6,村民共同体成员,可以宅基地和住房在村社内置金融抵押贷款;
7,村社共同体建设用地的承包权可以在内置金融中抵押贷款。
8,共同体内人口合法增加,按照户均0.5亩增加集体建设用地,由共同体向土地部门申请,土地部门审批并免费办理农地转非手续。
三、关于土地“农转城”制度改革。
随着工业化和城市化的发展,必然需要土地“农转城”。
1,土地“农转城”要依据有法效的发展规划和用地编制有序进行。原则上本级的城市规划和土地编制,要经过本级人大和上级人大批准为有效(视为法律)。
2,2,按照规划和编制实施“农转城”的土地,原农地所有者和政府各得一半。如:某块农地10亩,规划在2018年8月“农转非”,到2018年8月时,这块地即为城市建设地了,政府无偿获得5亩,土地的原所有者失去10亩农地而获得5亩城市建设用地。
3,政府无偿获得的一半城市建设用地,中一半招拍挂获得收益,投入城市基础设施建设;另外一半用于城市道路、公园、学校、医院、养老院和廉租屋等公益事业;
4,原土地所有者得到的一半城市建设用地,由其自主处置,或开发或出售或闲置均自主决定,但必须遵守规划和法律。
5,农转城的土地上的建筑物,规划保留的要保留,规划拆迁的要限期拆迁;违章建筑自主拆迁,不予补偿,迫使政府强制拆迁的,按照拆迁物价格20%收取拆 迁费。合法建筑自主拆迁,按照拆迁物市场价格上浮30%补偿。拆迁物主可以申请延迟拆迁,但要按照拆迁物所占的土地的价格每天征收1%的闲置税。
6,农转城的土地增值收益,在共同体内提取一定公积金(不超过30%)后按照成员权平均分配,与此同时,要在共同体内部再次平均地权。
7,村民共同体抵制“农转城”的,除追究共同体法人的法律责任外,还要比照第5条征税闲置税。
四、“农转城”土地开发或交易制度改革。
1,已经依法“农转城”的土地,由土地所有者自主处置,出售给开发商或自主开发都可以,但交易或开发所得必须依法纳税,按增值额度计征累进税,增值越多,税率越高,增值50倍封顶(50倍以上部分全部缴税)。
2,对“农转城”的建设用地交易或开发的增值收益所征税收,归全民共享(中央税),用于增进全民福利。
3,“农转城”的土地,所有者也可以选择闲置,但必须缴纳土地闲置税,每天按照地价的1%计征闲置税。
4,“农转城”后,属于国家或地方政府所有的土地,一半用于公益,另一半由政府按照“公开地价”在市场上公开拍卖,也要依法征税,税后所得归属同级政府财政。
5,商业或工业用地,只能在土地市场上购买取得,铁路、公路、机场等用地,比照依规划“农转城(非)”政策。军事和特大灾难用地单独立法征用。
6准许农民共同体集体和地方政府土地储备中心之间,进行城地和农地、或农地和农地、或农地和城地的置换,并免税。
五、建立实现地权的基础性制度
土地产权充分实现,还必须建立和完善地权登记和确认制度;地价评估制度;地价公开制度;土地规划和编制制度;土地金融制度、村民共同体法人制度等;
1,地权登记和确认制度。国家成立专门的地权登记机构,对每一块土地都必须登记,明确所有权人,在此基础上由政府并颁发土地所有权证。所有权人可以是个人、或农民集体、或地方政府、或企业、或国家代理人等;持有土地所有权证者,依法行使土地处置权。
2,土地估价制度:土地估价——政府成立或授权民间专业的土地估价机构,对不同所有者所有的土地进行估价,合法的估价机构对土地做出的估价具有法效,是 土地交易价格的法定依据,也是依法纳税的法定依据。如果土地所有者培育了地力或改善了灌溉条件或交通条件等,土地价值就会提高,所有者可以重新申请估计。
3,地价公开制度:法定估价机构对土地估价之后,通过专门的网站或报纸或杂志等,向社会公开地价。公开的地价是土地交易、抵押或纳税的唯一依据。
4,“土地规划与编制制度”:对每一寸国土都要规划和编制。国土的使用和开发,都必须依据规划和编制。由各级政府在中央政府指导性框架和土地法规约束下 起草土地规划和编制,提请同级人民代表大会和上级人民代表大会表决,两极人大表决通过即产生法律效率,任何个人不得随意更改。
5,“土 地金融制度”。地权要充分实现,必须要有土地金融制度。鉴于我国的土地制度是农民集体所有制为主的实际,建议建立双层(两级)土地金融制度。即:国家要建 立土地银行——帮助村民共同体(集体)实现土地所有权产权;农民共同体(集体)要建立内置金融——帮助农户实现土地承包经营权产权,或帮助共同体成员实现 份额所有权产权。
6,村民共同体土地所有者法人制度。建立村民共同体代表会制度,代表会设主席团,主席团主席为法人。村民共同体法人代 表土地所有者(或自然村、或村民小组、或行政村)行使权利。民选村主任不能作为土地所有者法人行使权利。建议尽快修改《村民委员会组织法》,纠正土地所有 者(自然村所有者、村民小组所有者)无法人资格的错误。