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  • 专访宋卫平:在退休之前
  •  2013-01-29 11:57:49   作者:tm211   来源:   点击:0   评论:0
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  • 专访宋卫平:在退休之前

    2013-01-28 10:56:30新浪房产微博作者:张杰 潜雄斌(76人参与讨论)
    提要:退休下来的宋卫平将投入到一个带有强烈色彩的“宋氏乌托邦”:从养老社区,农业,老年教育,医疗,足球到物业服务。但是,在此之前,他必须让绿城集团中最具盈利能力的房产业务继续前行。

      在面对面提出“绿城未来姓氏”的问题时,你会很担心绿城中国(03900.HK)董事长宋卫平的感受。岁末年初,绿城再度迈入500亿元地产俱乐部,而他依然踌躇满志——这不是一个提问的好时机,但是,他对乐居记者说,这个问题是很现实的问题,是必须要面对的。“我今年虚岁56,寿总(寿柏年)虚岁60,我相信,在我60岁以前,这个问题不但要被提出,而且要解决掉”,他说,“最糟糕的安排是,我管理到70岁。”

      1月下旬,杭州九溪玫瑰园,咖啡厅角落里的那张固定采访桌,新鲜的玫瑰花,以及一杯杯标志性的可口可乐,宋卫平对新浪乐居记者首次坦率谈及接班人问题。在专访中,他给出了他的目标:五年之后,让一群70后、80后成为绿城的管控者。为此,“我们会鼓励更多人去上学,去读高级企业管控的研修课程,更多把他们推到管控的第一线,让他们拥有实战经验。”

      在未来的股东层面,他令人意外地提到了万科的职业经理人模式。他说,未来,绿城肯定是不直接由股东来管理这个公司。这是一个基本的方向。

      在专访中,我们获得了一个强烈的画面感:退休下来的宋卫平将投入到一个带有强烈色彩的“宋氏乌托邦”:从养老社区,农业,老年教育,医疗,足球到物业服务。但是,在此之前,他必须让绿城集团中最具盈利能力的房产业务继续前行。“乌托邦想想容易,但是做起来难。中国这一代知识分子以他们的认知、理想与行为能力到底能够做成哪些事情呢?我们是比较靠谱的,以商业模式来做,这是有意义的。”

      宋卫平也提到了自己的担忧,“绿城房产已被资本化了,所以我必须在未来五年,在我自己还没有退休的情况下,我用绿城这个品牌来做养老、物业、农业与代建。成熟了一个就扔掉一个,让年轻人去做。智力与体力允许的话,60岁后,会进入半退休状态。”

      不足一月之前,新浪乐居刊发了《绿城中国第三季》,这篇文章谈及,绿城多位高层对流血逃生后的绿城如何过好好日子的担忧。宋卫平直面了这一问题,他在专访中详述了如今的自己对股价、规模与增长的心态。

      他的答案,会令绿城的支持者感到满意。乐居一线报道汇总》》

      新浪乐居:绿城再入500亿俱乐部,股价大涨,重返资本融资市场,大家很开心。但有个叫多德的分析师提到一个有趣的观点,地产商规模要适度,管理层压力不要太大,这样股价、债券价格会高,投资者、债券持有人也会开心,公司董事与员工的期权有机会兑现,皆大欢喜,他认为这是一个好地产公司的状态。你认为一个好的地产公司标准是什么?

      宋卫平:我认为描述一个好的地产公司标准,就像一个人健康一样有基本的描述。健康的地产公司需要一个基本指标,比如文化程度、价值倾向、态度是乐观积极的;身心健康方面没有太多精神疾病,从头脑清晰到反映灵敏,身体没有什么残缺,要有活力;血液循环、企业自身能力也不要有太多累赘,各级管控都管控得非常到位。

      至于发展规模问题,速度和规模要看所处的时机,再做相应的匹配。在中国这样的国家,社会的基本面对企业规模的制约是非常明显的。在中国房地产业20年的发展中,资本来源的供应经过了不同的阶段,2000年以前是买地的钱可以贷款,2000年以后银行就收掉了。民营企业的生态环境有很大的问题,严格意义上,它的资金来源到2010年前后,都被认为地产公司几乎没有什么金融模式可以生成,绝大多数地产公司都是对预售款的依赖,以及买房子另外的按揭,项目开工以后银行是可以给你一些工程借款,但这里只能借到工程所需钱里边某个比率的钱。这个项目做完以后,你要靠这个利润去买地的话几乎就无法发展,这是一个核心问题,所以很多公司会借壳上市,去资本市场融资,从股权的融资,到发债的融资。因为这些方面的不畅,所以规模一直很难做,这是对规模形成制约最重要的一个因素。

      新浪乐居:经历了去年的波折,你对风险的观点我们都已经很了解。现在,绿城在规模上回到了2010年。那么,你对规模和增长的心态是怎么样的?

      宋卫平:传统的住宅领域,考虑到一些根本性的制约,比如现金流与资本来源的制约,会放弃规模诉求,采取稳妥的方式。外部环境仍然是一个消极的环境,这个坏境对于我们这个产品门类——中高档以上的改善型需求产品仍有根本性的制约。

      我们储备了约4000亿元货值的土地储备,自己的权益大概有2000多亿元。我们不求一年卖掉一千个亿。因为这里面最致命的制约是中国经济本身,只有各行各业都繁荣,才有可能产生强大的社会购买力。所以,我们非常关注我们行业以外的其他行业。如果它们活的好,每个行业到年底都有很多利润,它分配完毕之后就有很多人用来改善他们的生活条件,这是我们的市场所在,企业主和企业管理层是我们最重要的市场。

      我们公司的数量指标和经营指标跟经济的景气程度高度匹配,如果经济发展好,我们指标可能就高一点,如果经济仍然在调整过程中,我们也会做一些调整。2008年是这个感觉,2011年也是这个感觉,制造业、纺织业、钢材业都不好,那么你的房子卖的好是很难的。

      基于这种情况,以及行业本身资金的供应问题、负债率问题,我们的产品和我们的市场会保持某种同步,做好准备。如果经济好起来,各行各业都繁荣富强,我们就开的多一点,快一点。

      新浪乐居:今年的销售目标是多少?

      宋卫平:我估计大数四、五、六,差了不要低于四百亿,高了不要超过六百亿。4000亿如果每年卖500亿左右应该是8年,我们会多少增加一点,每年500亿多一点。

     新浪乐居:去年你们卖的好,与销售体系改革应有很大关系。孙宏斌强调销售执行力,利用高佣金制度激励销售人员,绿城也在销售模式上进行改革,其中包含引入一些外部独立经纪人,但是听说它效果并不明显?

      宋卫平:去年卖给孙宏斌的一些项目,到他手上以后销售都不错,这方面的能力他比我们强一倍,销售力不好就是抵抗力不好。现在宏观调控背景下市场萎缩了,比如萎缩到40%—50%,他们通过自身的努力,把这个萎缩的市场强行撑开,成为了70%—80%,一般企业在40%—50%份额里面很难受,但他们靠强大的销售能力和执行力,扩大了企业生存的空间,扩张了以后有很多新鲜空气和能量能够进来。

      外部经纪人效果确实不明显。只有个别业绩跟我们内部经纪人业绩差不多,但大部分不行。主要原因是我们没有给他们组织管理,提供非常强有力的支撑和培训。如果把他们带动起来,这些经纪人逐渐由副业变成主业,就是持续的推动和鼓动,这个体系中要有一部分干部队伍去带动他们。

      新浪乐居:这样做岂不是把他变成自己雇佣的员工了吗?

      宋卫平:有这个倾向,但是不用发底薪。把这些人组织起来有效展开,理论上是可行的,但是实际执行力上很难。因为有很多人宁愿在自己的系统里面做经纪人,也不愿意做这个事。

     新浪乐居:2013年,这个模式还会坚持吗?

      宋卫平:会坚持。我们会把一些陌生人,通过一个简单的契约,而不是一个很完整的合同来进行,很灵活很自由的这种选择。但要把它变成一支有效率的队伍,具有很大挑战。

      新浪乐居:代建业务推出之始,曾代表了绿城转型的方向,你也提过绿城因其品质在调控中收获了一个代建市场。但过去一年中,你几乎没有怎么提到它。我们关心的问题是,代建业务是否在公司的战略座次发生了变化?

      宋卫平:代建开发已经成为一个常态业务,在公司里就不需要作为一个重点去强调。它作为一个既有业务已经稳定下来,更多是落实到每年代建项目的拓展计划。

      但是现在代建项目也不好做了,都有挑战了。因为市场不好,我们自己都没做好,它们市场也不好,2011年我们的收费标准相应都做了调整,利润都被压缩了。不要瞄准一些所谓的明星企业,比较容易写,也比较能说,也比较有点传奇和故事,其实,中小房产企业的生存情况更加值得关心和关注。不要很轻松的说产业整合必然要淘汰一批,有些企业该死的就让它死掉,我说该死的让它死掉最好是安乐死,永远不要提有些企业该死,没有中小企业就没有大企业。所以不能自己大了以后脸一阔就变,不能忘本,我们虽然规模还行,但我们反对资源向中大型企业倾斜,小企业必须关心它、关注它、培育它。

      新浪乐居:绿城股票去年上演生死奇迹。一直从未听你谈起对股价的看法,你是顺其自然还是当成一个目标来追求?

      宋卫平:我认为那是另外一个看待公司的系统,它只是告诉我们,从它的角度让你了解这个企业是否健康。它是一个流派,很多人认为它是一个主流派。但对我来讲肯定不是一个目标,那些指标我们只会作为一个参考。

      企业健康,我们碰到风浪,就是冬天冻不死,夏天热不死,也不用吃很多饭,但也不会长成一个非常大的巨人,行动很笨拙,我们做了那么多年,要有效率,要有成本管控,要有相应的利润率,你的节奏,比如这个房子推向市场上卖,半年去化率应该是多少,一年去化率应该是多少,大概多少人配多少事,人工费用控制到什么程度,销售费用控制在什么程度,都有行业标准。但它们站在金融行业、投资行业角度,用股市的眼光来看你的企业。应该说,有很多方面跟我们有相同之处,也有不同之处,相互补充吧!

     新浪乐居:最近马云宣布卸任阿里巴巴CEO之职,被财经圈当作一个正面案例进行讨论。你的局外人态度是什么?

     宋卫平:长江后浪推前浪,一代更比一代强,这是一个自然,肯定是件好事。但是他5月份才能明确新CEO人员,这是一件比较难的事情,却必须要面对,像我一样,这个事情肯定也是要面对的。

      新浪乐居:既然如此,那绿城未来的姓氏问题,你有何计划与安排?

      宋卫平:这是一个很现实的问题,也是一个必须要面对的问题。我相信60岁以前,这个问题要提出来,而且要解决掉。作为一个上市公司的好处是,它会去并购别人,也可以被别人所并购。但是作为一个公司来讲的话,目标是一家好企业,能够持续的往下走,对员工、对客户、对投资人,对整个社会都有一个比较好的交代。对于绿城,最重要的是它的基本内容。再过五年六年以后管控者是谁呢?有很多可能性,我相信这种可能性在两三年之内会逐步凸现出来。当然,我们继续管下去的可能性非常小,3%—5%,实在没有人管就必须得我们管了,管到70岁退休,这是一种非常糟糕的安排。最好的安排是公司能够找到一些70后、80后来管控这家公司,就是说30多岁,40岁左右的人。

      新浪乐居:这一说法听起来令人惊讶,你会采取什么样的措施来确保这个接班,以及保证绿城的气质?

     宋卫平:我会鼓励他们去读MBA,去读高级企业管控的研修课程。同时会更多的把他们推到管控的第一线,让他们积累更多实战经验,这个问题在今年以后将作为很重要的一个问题提出来,并且会按部跟进。

      2012年由于公司自身不稳定,没有太花费很多时间在这个问题上。一旦稳定下来,就不仅是考虑一两年的稳定,三五年的稳定,还要考虑十年、二十年的稳定。其中最重要的就是管控能力。他们的基本品质、基本素质、眼界、实战能力、责任心等等都要有通盘的考虑,我相信会有的。

      我今年听了将近200人的年度述职,我对一些80后员工,比如现在在做项目公司的总经理、副总经理,或者管销售的总经理,我印象很深刻,我觉得再给他们五年十年会做的更好。

      新浪乐居:也就是说,您现在思考的是管控层的问题,而不是股东层面的变化?

     宋卫平:对。真正发生影响的仍然是管控问题,像万科就是一个典型的案例,它就是一个职业经理人起主导作用的公司,绿城也可能如此,职业经理人用期权的方式,把他们自己个人的发展和企业的发展紧紧的结合起来,这是一个基本的方向。未来肯定不是由股东直接来管这家公司。

      新浪乐居:你的退休生活会是一个什么状态?

      宋卫平:可能还需要再做点事。到那时,传统业务,也就是绿城的住宅业务和城市综合体开发、建设、管理,我希望有一个新的架构去推动。

      我在60岁以后会处于半退休状态,一方面享受退休,不要太忙;另一方面还是要努力为社会做一点贡献,那时候如果体力、智力都没有太大衰退的话,代建业务的发展、养老业务的发展可以还会做一点事情。然后,成熟一个就扔掉一个,成熟一个就让年轻人去做,我觉得这样是比较好的。

      新浪乐居:你主导绿城在养老、农业以及医疗、老年教育等领域的投资,给人一种强烈的“宋氏乌托邦”色彩,你似乎在通过绿城之力打造一个理想小社会?

      宋卫平:这跟姓宋与否没有关系。既然你明白有更好的东西,有这个可能性,你帮他想清楚,看看现实比较理想的状态究竟有多少问题,试试改变它,这就是改革开放给我们带来的机会,没有改革开放的话这个机会就变得很艰难,而现在我看到这种可能性,用做企业的方式、商业的框架来推动实现。

      农业和养老刚刚开始投,需要花费大量精力,哪怕是五年也只是一个雏形而已。但养老方面,我还是非常有信心做成功的。而农业方面,它的曙光,就是它的商业模式。从生产到质量保证,然后到商业的流通,家庭配送,需要实现真正的农业工业化。目前在农副产品里面它仅仅是开了一个头而已,它的质量监测系统和质量保障系统,在整个供应链里面的信用系统,这个差距是非常非常大的。要改变它,十年、二十年时间是要的。

     新浪乐居:既然要用商业的方式来解决,那绿城就一定要更健康地活下去。

     宋卫平:乌托邦,想象容易但是要实施比较难,我们不在于想,而在于能把它做成。你看中国这一代知识分子以他们的认知、理想与行为能力到底能够做成哪些事情,我们以商业模式来做,这是有意义的。所以去年即便公司状况出现严重问题,养老与农业也没有放弃,努力往前推。我花了很大一部分精力到这个公司,销售能力还要加强,效益能力要加强,让公司自身更健康。

      假如我们的颐乐学院若是能办成五所,最少三所,就表明这个模式商业上能够运营的,是可持续发展的,它能够给中国很多老年带来非常不一样的生活,做成了,它的成就要大于前面17年的绿城。

      目前而言,现在绿城所有平台中盈利能力最强的就是房产。绿城的教育平台、医疗平台,尤其是物业服务平台,尤其是大绿城概念,用大绿城平台做这些事情,这在中国地产圈里面很多人没有的,有的人也未必有兴趣与能力。我们可以在政府敏感的红线外做这个事,做成了继续加强房产这个平台,再做其它的事。绿城房产已经被资本化了,所以我必须在我没有退休的五年时间里,用绿城资源来做养老,来做物业,来做建设。这是后面几年我的工作。

      在过去这20年,房地产商财富的积累,使他们有能力来做公益性的事情。这个行业的人年龄大了,他们的二代要出来做事,这一代的人是不是继续能够来做公益性的事情,他们传给子女的商业王国,比如传一半、三分之一的钱财,另外是不是也能推动他们来做农业、养老、环境保护?当然我们没有这个责任和义务去改变整个社会对房产商的这种态度,浙江房产商在这方面表现还是不错的,浙江房产商表现的特别张狂的、特别炫富的没有,浙江的文化本身就很低调,民风还是不错的。当然也是房产这个历史机遇,使我们方方面面的积累,具备去做农业和养老的能力。

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