预计2008年中国:房价暴跌,粮价攀升走势
选自:中华儒家经济文化论坛 探索栏目http://www.sccsbbs.com/index.asp?boardid=43
据21世纪网2008年1月25日报道:中国个人房贷风险到达历史高点。
报道指出,"个贷风险已达到历史高点,尽管次按危机不会发生在中国,但在目前的经济形势下,货币政策可能导致类似的危机出现。"中国社科院金融研究所结构金融研究室主任殷剑峰1月22日在接受本报记者采访时表示。
而2007年的中国,经历了房价涨幅的高峰,个人住房按揭贷款也呈巨额增长之势。本报记者得到的数据显示,截至2007年11月末,14家国有银行和股份制商业银行的个贷增量总计约8000亿元。学者易宪容更是估计,2007年个人住房消费贷款超过了9000多亿,是2006年3300亿的3倍以上。
与此同时,"假按揭"也逐渐暴露,但商业银行似乎对比并不过分担心。"个人住房按揭贷款仍是各家银行的优质贷款,违约率不到2%,现在暴露的假按揭多是2006年之前发放的贷款,2006年以后,银行加强了贷款人资格的审核。"农行内部人士说。他认为,如果说前几年的风险是银行审核不严带来的假按揭风险,从去年开始,房贷的最大风险是竞争所引发的风险。
"最危险的是2007年年初到2007年8月之间,在一些房价上涨过快的城市发放的融资性个贷。一些股份制银行搞恶性竞争,只要借款人有房子做抵押,就发放贷款。发放了大量不问贷款目的、不考虑第一还款来源的贷款,例如提高额度的转按揭和加按揭。很多资金留向了股市,而股市急跌,房价上涨过快的城市,也出现了调整局面,进一步加剧了这部分贷款的风险。激进策略的银行将首先吃到苦果。"一位不愿透露姓名和身份的国有银行信贷部门负责人对本报记者说。
宏观经济形势加剧房贷风险
监管层对房贷风险早有警觉。从2003年的"121文件",到去年9月底的房贷新政,就表明了监管部门对房地产金融的担忧。"人民银行及银监会实行房贷新政,其本意是为了避免房地产市场的波动转化为银行体系的风险,避免类似美国次贷危机在中国上演。事实上,提高房贷首付比例对于控制商业银行的风险的确能起到一定作用。1997年香港房价泡沫破裂,但香港住房抵押贷款违约率只有0.2%-1.3%,与香港金融监管局1997年之前将房贷首付比例由10%提高到30%有直接的关系。"联合证券分析师鱼晋华对本报记者表示。
然而,宏观经济形势的变化正在将风险放大。
从2005年起,中国已经处于加息周期。2007年更是史无前例加息六次。"2005年到现在,数次加息导致月供不断加重,已经超过了其它消费品上涨的速度。物价不断上涨,民生问题变得更加严重。"殷剑峰说。支付能力的下降,或将引发房贷违约风险。"尤其是那些支付能力处于边际状态的人,例如刚毕业的学生和低收入家庭,那些在房价高点买房子做投资的,也属于危险人群。"殷剑峰表示。
更加令银行担心的是,房价下降带来的负面影响。"之前房价上涨掩盖了个贷风险,房价下降会产生负财富效应,从而导致贷款违约率的上升和消费的下降,并降低房地产抵押的估价。一旦恐慌情绪形成,市场有可能处于崩溃边缘。到时仅仅通过减息政策是无法挽回市场的。"殷剑峰说。
2007年,央行11次提高存款准备金率。"商业银行的资金非常紧张,去年对个贷的收紧,已经影响到了一些公司的销售进度。房贷突然收紧后,不仅贷款审批速度放慢,贷款门槛的提高也影响了一部分人的需求。而2008年一旦提高超额存款准备金率,银行的资金会更加紧张,由此导致恶性循环。"前述国有银行负责人不无担心地说。但他认为,按照当下的经济运行状况看,央行不会出台更严厉的房贷政策。
对此,联合证券分析师鱼晋华也表示,"我们认为对于信贷过紧而可能给房地产市场带来的巨大冲击,转而给宏观经济带来的冲击,央行应当有深刻的认识和一定防范措施。从防范信贷过紧而可能导致经济硬着陆的角度,信贷紧缩的执行力度非常有可能体现出前紧后松的特点,即上半年偏紧,而下半年会趋松。从而使房地产企业得以喘息。"
上述理论层面的分析,它都很具有现实意义。
不过,笔者还认为,今年中国个人房贷风险将到达历史高点的另一个主要原因是:中国三农问题,它将会在今年的下半年,再次引爆新一轮的中国粮食涨价潮。这是因为,
在中国广大的农村,由于大量的农村中青年劳力涌向城市求职务工,造成农村土地无人耕种的情况,已经有蔓延到全国的趋势。
城市中,农村人口的暴涨和农村田地的逐渐荒废。这跟我国中央政府推行的新农村建设目标,已经设置了一个无形的障碍。
新技术和新品种的推广运用,在农村也变得日益的艰难。因为,在中国农村留守的人员中大多数是老人和孩子。他们对新型科技技术的接受和使用是无能为力的。
我也曾问过一些农村到城市里来打工的青年,你们走了田地怎么办?家里人的生活怎么处置?他们基本上都是一个说法:已经不种地啦﹑请人种地﹑把打工的钱寄回家里买粮食等等。
这是一个非常严峻的事实。因为,农村大量土地荒芜的结果,必然会导致农产品的迅速涨价,从而,带来全社会各种商品连带涨价的恶性循环。现在,我们也正在看到和体会到这一些事情的发生。农民用钱来卖(买)粮食的这种作法,也是我国目前食品价格以及其他商品价格全方位涨价的一个主要起因之一。
其实,我们大家都非常明白:当农业产品供不应求的时候,粮食就会成为人们的一个生存问题。当生存问题上升到主要矛盾的时候,中国的银行和银行家用房贷铸造的“纸币摩天大楼”,就将会成为一张无用的废纸!而且,政府又不能把银行和银行家们手中的“房奴都赶到大街上去”。
回过头来,我们再来看看海外市场的美国,当房地产开发商和银行联系在一起,为"次级信用"的购房者提供贷款时候,利润在他们眼中显得无比重要。不过,经过他们几年的运作,就引发了全球性“次贷”经济危机,并促使美国经济全面衰退。
这也是一个深刻的教训,从国际经济成败案例中,我们又应当学到一些什么呢?